Junho 18, 2024

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Qual é o apocalipse do varejo?  Os centros comerciais estão de volta.

Qual é o apocalipse do varejo? Os centros comerciais estão de volta.

Os proprietários de centros comerciais encontraram-se numa situação muito invulgar: pela primeira vez em 20 anos, a procura de espaços comerciais está a ultrapassar a oferta.

Esta procura aumentou recentemente e, após anos de construção silenciosa e de limpezas de propriedades com baixo desempenho, o mercado retalhista enfrenta menos espaço disponível. As propriedades que sobreviveram ao expurgo contrataram inquilinos, o que atrairá mais compradores e lhes dará mais motivos para ficar. Isso significa mais restaurantes e locais que promovam experiências recreativas, como lançamento de machado e, mais recentemente, pickleball. Também significou menos espaço para os retalhistas tradicionais que não apresentavam um bom desempenho, como livrarias e marcas de roupa.

Devido a essas medidas, “não há mais tanta perda de inquilinos e os proprietários estão criando um mix de inquilinos mais robusto”, disse Barry Scardina, presidente de serviços de varejo nas Américas, leasing de agências e alianças da Cushman & Wakefield, uma empresa imobiliária. “Estamos vendo algumas das taxas de ocupação mais produtivas registradas nos últimos 10 anos.”

A Cushman & Wakefield disse num relatório recente que as taxas de vacância nos shoppings estão nas mais baixas em duas décadas, de 5,4%, e a vantagem nas negociações de aluguel passou dos inquilinos para os proprietários.

Para satisfazer a procura, os promotores procuram propriedades em dificuldades e em situação de falência – ou mesmo locais onde o retalho possa ser mais adequado do que o uso actual. A Partners Capital está transformando um complexo de escritórios de 100.000 pés quadrados perto de Las Vegas em um projeto de US$ 30 milhões, chamado The Cliff, que incluirá restaurantes, boutiques, operadoras de saúde e bem-estar, espaço de entretenimento e um bar central. Esta é uma mudança em relação ao que o promotor estava a fazer há apenas alguns anos, quando estava a vender grande parte do seu portfólio de centros de retalho e a concentrar-se em edifícios industriais que albergam inquilinos, como fornecedores de logística, disse Bobby Khorshidi, presidente da empresa.

A decisão da Partners Capital é uma representação adequada de como o destino das propriedades de escritórios e shoppings está mudando em outros lugares.

A pandemia tem sido “boa para nós”, disse David Larcher, CEO da Vestar, uma empresa de desenvolvimento de Phoenix que planeja vários projetos, incluindo a segunda fase do Vineyard Towne Center, um shopping de 260.000 pés quadrados em Queen Creek, Arizona”. vendendo por peças.”

“Muito espaço abandonado foi convertido para outros usos, e varejistas com muitas dívidas que estavam na ponta dos dedos foram eliminados”, disse ele.

Embora a pandemia possa ter acelerado a recuperação, esta baseia-se numa mudança que começou há mais de uma década. Após a crise financeira e a recessão de 2009, e no contexto do crescimento do comércio eletrónico, as falências no retalho criaram uma abundância de espaço, levando muitos investidores a vender ou converter centros comerciais e a adotar escritórios, apartamentos e armazéns. O espaço dos centros comerciais, que cresceu de 2006 a 2009, começou a contrair – principalmente em duas vagas, primeiro de 2009 a 2016 e depois novamente durante a pandemia.

Os centros comerciais que ainda existiam mudaram a sua estratégia para satisfazer os gostos dos consumidores, e os proprietários contrataram inquilinos de elevado tráfego, incluindo restaurantes, centros de entretenimento, operadores de fitness, serviços de boutique, áreas de reunião pública e instalações médicas.

Em alguns casos, os promotores estão a adicionar apartamentos, mercearias, hotéis e escritórios, ao mesmo tempo que continuam a reduzir o espaço excedentário das lojas.

A Trademark Property Company planeja reconstruir um centro de 470.000 pés quadrados em Arlington, Texas, reduzindo o espaço de varejo em aproximadamente metade e adicionando usos para escritórios, residências, hotéis e entretenimento.

Da mesma forma, a Shopoff Realty Investments planeja converter as lojas vazias da Macy’s e Sears perto do Westminster Mall, ao sul de Los Angeles, em residências e cerca de 25.000 pés quadrados de espaço de varejo de alimentos, como restaurantes. O projeto faz parte da estratégia da empresa para adquirir e transformar propriedades de varejo em dificuldades. Isso normalmente reduz o espaço da loja em 60 a 90 por cento, disse Bill Shopoff, fundador da empresa com sede em Irvine, Califórnia.

“Há oportunidades suficientes para manter nossos oleodutos bem abastecidos por muitos anos”, disse ele.

Posições abertas em mercados de alto crescimento, como Phoenix, Nashville e Austin, Texas, estão liderando a recuperação, disseram Scardina, da Cushman, e outros especialistas do setor. Os shoppings de luxo também têm poucas vagas, acrescentou ela.

A indústria também registou um aumento na procura nos últimos anos, à medida que as compras presenciais registaram um ligeiro renascimento e mais retalhistas começaram a utilizar as lojas como pontos de distribuição. A nível nacional, o preço médio do aluguer de cerca de 24 dólares por metro quadrado no primeiro trimestre deste ano foi cerca de 4% mais elevado do que no ano anterior. Em alguns casos, os proprietários podem aumentar os novos preços de aluguel em mais de 30% em relação ao contrato anterior, disse Terry Montesi, fundador da Trademark Property Company, uma incorporadora de varejo e uso misto em Fort Worth.

O ambiente atual está reacendendo o interesse dos investidores. Como as propriedades de retalho não têm sido favorecidas, o seu valor geralmente não aumentou tanto como os apartamentos e armazéns nos últimos anos. Como resultado, os shoppings podem gerar um retorno atraente em comparação com os ativos mais caros, num momento em que as taxas de juros estão subindo obstinadamente.

“Os fundamentos do setor imobiliário de varejo são os mais fortes da minha carreira”, disse Montesi, que fundou a Trademark em 1992. “Os mercados de capitais não migraram completamente para o varejo, mas estão começando a melhorar”.

Mas algumas ameaças podem atrapalhar os bons tempos. O mais notável, dizem os especialistas do setor, é que os consumidores estão se sentindo pressionados pela inflação e reduziram os gastos discricionários, conforme relatado recentemente nos resultados trimestrais do Walmart e da Target. Tanto os proprietários de centros comerciais como os retalhistas estão sob pressão do aumento das taxas de juro, bem como do aumento dos custos de construção e de seguros, que aumentam as despesas de ocupação.

Os investidores também estão atentos aos retalhistas em dificuldades, à medida que mais lojas de roupa como a Express e a Rue21 pedem falência e grandes retalhistas como a Macy’s e o Walmart fecham locais com fraco desempenho.

Enquanto isso, os shoppings parecem melhores do que há muito tempo, e os espaços que rapidamente ficam vagos são frequentemente ocupados por outros inquilinos.

Durante a pandemia, o desenvolvedor NewMark Merrill garantiu compromissos de pré-locação para 100% do projeto Rialto Village, um centro de 96.000 pés quadrados inaugurado no ano passado no Inland Empire, na Califórnia, disse Sanford Segal, CEO do grupo. Há uma década, os passivos de pré-arrendamento normalmente ocupavam 65 a 70 por cento da posição, disse ele.

“Toda vez que vou a uma festa de qualquer tipo e conto para alguém que estou no ramo de shopping centers, as pessoas dizem: ‘Oh, coitadinho!’”, diz Segal, que comprou quatro shoppings em Chicago por quase US$ 100 mil. US$ 100 milhões este ano. “Portanto, a ideia de receber ligações de corretores no dia seguinte ao anúncio do fechamento da loja é muito incomum. Talvez sejamos as baratas de um evento de extinção da Terra.”